«Куплю жилье за 500 000 рублей»

Что из себя представляют сегодня цены на рынке недвижимости

2752
"Куплю жилье за 500 000 рублей"
Фото: Василий Дерюгин/Коммерсантъ

Экономический кризис, связанный с падением цен на нефть и падением курса рубля, неизбежно отражается и на рынке недвижимости Юга России. Как и следовало ожидать, сокращение доходов населения способствовало общему снижению потребительского спроса на объекты недвижимости. Мы попытаемся разобраться, как выглядит сейчас рынок жилой недвижимости в Ростове-на-Дону и что ожидает его в наступающем 2016 году.

Новое жилье покупать не спешат

В течение нескольких последних лет в Ростове-на-Дону бурно развивалась строительная отрасль. Возводились и сдавались в эксплуатацию не только отдельные новые дома, но и целые жилые комплексы и микрорайоны. Однако ухудшившееся экономическое положение страны оказалось для застройщиков серьезным испытанием. В 2015 году в Ростовской области было введено в эксплуатацию около 2 млн квадратных метров жилья. Это — 85% от запланированного показателя, однако, по словам первого заместителя губернатора Ростовской области Игоря Гуськова, до конца года, то есть — за несколько дней, план все же удастся выполнить.

Поскольку наибольшим спросом на потребительском рынке в последние годы пользовалось жилье «эконом-класса», именно оно составляет почти 50% от вводимых в эксплуатацию жилых площадей. Но не менее 10% квартир в ростовских новостройках так никто и не приобрел. У населения снижаются доходы, а значит — и возможность покупать недвижимость. Если раньше рынок недвижимости спасали ипотечники, которые составляли основную часть покупателей недвижимости, то в уходящем году количество выданных российскими банками ипотек значительно снизилось. По цифрам, озвученным представителями Центробанка, в сравнении с 2014 годом количество выданных ипотек снизилось на 62%. У многих людей просто исчезла возможность брать ипотечные кредиты — ведь подорожали продукты, цены на одежду и бытовые товары, необходимые услуги.

Также следует отметить, что многие застройщики, особенно в сегменте «эконом-класса», работали посредством привлечения заемных средств и средств дольщиков. Квартиры в таких гипотетических домах начинали распродаваться еще до постройки дома. Теперь, учитывая снижение доходов населения, многие застройщики оказались в крайне невыгодной для себя ситуации. А дольщики — вообще в «подвешенном» состоянии. Ведь многие строительные объекты стоят недостроенными по причине нехватки средств. И дольщики ничего не могут сделать. По словам юриста Дмитрия Слободенко, с которым пообщался наш корреспондент, многие граждане регистрируют договор долевого участия по ст. 214 ФЗ, однако в действительности этот закон не гарантирует достройки объекта недвижимости. Регистрация в соответствии с 214-ФЗ лишь утверждает право конкретного лица на конкретную площадь недвижимости, но не дает никаких гарантий, что застройщик в означенные сроки введет недвижимость в эксплуатацию.

На Ростовском море далеко, но дешево

Большинство ростовских новостроек сегодня сдается в тех районах города, которые не так давно начали осваиваться под жилое строительство. Во-первых, речь идет о районе Ростовского моря. Здесь, фактически «на отшибе» города, возводится новый жилой микрорайон «Платовский», который имеет много общего с другим новым районом — «Суворовским». И, скорее всего, будет иметь те же проблемы — транспортную недоступность, отсутствие развитой социальной инфраструктуры. Отдаленность от «городской цивилизации», естественно, влияет на стоимость квартир в этом микрорайоне. Квартиры в Платовском обещают «перещеголять» по дешевизне даже Суворовский микрорайон. В Платовском однокомнатная квартира площадью 37 квадратных метров предлагается в районе 1,5−1,6 млн рублей, двухкомнатная площадью 55 квадратных метров — менее, чем за 2,5 млн рублей, а трехкомнатная площадью 85 квадратных метров — всего лишь за 3 млн рублей.

Второй сегмент сдаваемого жилья в районе Ростовского моря — это многочисленные таунхаусы и коттеджи, возводимые на территории бывших садоводческих товариществ. Покупая в них жилье, граждане должны быть вдвойне внимательны. Могут возникнуть определенные проблемы юридического характера, в первую очередь связанные с отсутствием разрешения на строительство многоквартирного жилого объекта. Ведь значительная часть подобных объектов оформляется как «доля домовладения» и не имеет статуса квартиры.

«Вертолетное поле» и «Акварель» выйдут подороже

Еще один перспективный район сдачи жилья — это территория бывшего аэродрома ДОСААФ в западной части Ростова-на-Дону, так называемое «Вертолетное поле». Здесь возводятся жилые комплексы «Европейский» и «Три сквера». В отличие от Платовского микрорайона, эти жилые комплексы строятся в непосредственной близости от городской инфраструктуры. Пока «Вертолетное поле» остается малообжитым районом, но «до цивилизации» здесь куда ближе, чем на Ростовском море. Но и стоимость квартир отличается, правда — ненамного. Так, в сданном доме комплекса «Три сквера» можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров за 1,7 млн. рублей. А «трешка» площадью 73 квадратных метра под чистовую отделку обойдется в 3,5 млн. рублей. Примерно схожие цены и в соседнем жилом комплексе «Европейский», где однокомнатная квартира обойдется в 1,7-, 18 млн. рублей, а «двушка» — в 2,2−2,5 млн. рублей. Для тех, у кого с деньгами совсем туго, подойдет студия площадью 25 квадратных метров. Ее готовы продать за 1,5 млн. рублей.

Подороже цены в еще одном новом жилом комплексе «Акварель», что на берегу реки Темерник, в микрорайоне Ростова-на-Дону, известном как «Олимпиадовка». Квартиры в этом жилкомплексе подкупают близостью к центру города — домчаться до «самого центрального центра» отсюда можно за считанные десять минут. В «Акварели» стройвариант однокомнатной квартиры обойдется в 1,9 млн. рублей, а готовую однокомнатную с ремонтом, площадью в 38 квадратных метров, можно взять в районе 2,5 млн. рублей. Более маленькую однокомнатную, площадью в 27 квадратных метров, можно взять за 1,8 млн. рублей.

Цены на «вторичку»

Экономический кризис отразился и на ценах вторичного рынка жилья. Поскольку у людей снизилась покупательная способность, упал и спрос на вторичное жилье. Некоторые продавцы квартир и домов убирают свои объявления, надеясь продать свою собственность тогда, когда цены вновь станут высокими. Другие вынуждены подстраиваться под спрос и снижать цену продажи, особенно если хотят поскорее продать недвижимость. По-прежнему самыми дешевыми объектами остаются комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях, расположенные в малопрестижной северо-восточной части города (поселки Чкаловский, 2-й поселок Орджоникидзе, микрорайон Туполева). Наблюдается и снижение цен на дома дореволюционной постройки, расположенные в центре города. Еще не так давно в городе было невозможно найти жилье по ценам ниже 600 тысяч рублей. Сегодня появились первые объекты недвижимости, цена на которые — 500 тысяч рублей. Это — комнаты в коммунальных квартирах с очень малой площадью, примерно в 8−10 квадратных метров. Как правило, самые дешевые коммуналки расположены в той же непрестижной северо-восточной части города, либо — в дореволюционных домах городского центра, которые за малым не являются аварийными.

Но, несмотря на снижение цен, покупка недвижимости по-прежнему остается очень хорошей инвестицией лишних денежных средств. В том числе и для сдачи в аренду. Аренда в Ростове-на-Дону всегда оставалась востребованной. Ведь Ростов — город учащейся молодежи, сюда приезжают тысячи студентов из Ростовской области и соседних регионов Российской Федерации. Кроме того, здесь работает масса иногородних граждан, которым также нужно снимать жилье. Как и на рынке продаж, на рынке аренды цены варьируют, в зависимости от качества и статуса жилья, его местонахождения. Так, в среднем цены на аренду однокомнатной квартиры составляют 15 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной — 20 тысяч рублей в месяц. Но в действительности снять жилье можно гораздо дешевле. Комнаты в коммуналках и общежитиях в непрестижных районах города их хозяева готовы предложить за 6−7 и даже за 5 тысяч рублей в месяц. А за 10−12 тысяч рублей можно найти и изолированное жилье, правда — без ремонта и с небольшой площадью.

Что ждет в наступающем?

Прогнозы развития рынка недвижимости Ростова-на-Дону на наступающий 2016-й год не отличаются разнообразием. Большинство экспертов сходятся во мнении, что будет наблюдаться некоторое снижение цен на недвижимость, что связано с общим снижением уровня доходов населения. На вторичном рынке жилья падение продаж в 2015 году составило 30%, стоит ожидать сохранения этой тенденции и в наступающем 2016 году. У застройщиков ситуация немного получше — их положение могут исправить программы государственной поддержки и льготного кредитования. Впрочем, по мнению директора по развитию АН «Очаг» Елены Белолуцкой, недобросовестные застройщики будут банкротиться одни за другими. Но в целом для большинства ростовчан покупка собственного жилья остается недостижимой мечтой. Даже взять ипотеку может лишь немногим более 9% жителей Ростовской области.

В наступающем 2016 году рынок недвижимости в Ростове-на-Дону, как и в стране в целом, окажется в сильной зависимости от общей политической и экономической ситуации в стране. Если произойдет улучшение позиций рубля, то это неизбежно скажется и на рынке недвижимости. Если российский рубль продолжит свое падение — то ничего хорошего застройщикам и продавцам недвижимости ждать не стоит. А покупатели, напротив, смогут выиграть, если обладают сбережениями, позволяющими приобрести недвижимость.

Популярное в сети
Цитаты
Александр Зимовский

Политолог и медиа-консультант

Юрий Крупнов

Председатель Наблюдательного совета Института демографии, миграции и регионального развития

Иван Антропов

Заместитель директора Института актуальной экономики

Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Lentainform
Новости Медиаметрикс
Жэньминь Жибао
НСН
Новости Финам
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Поволжье