Недвижимость

Недвижимый Краснодар

«Черным» застройщикам кубанской столицы дали указание узаконить возведенные без разрешительных документов многоэтажки

  
923
Недвижимый Краснодар

Болезнь роста

Уже не первый год Краснодар входит в различные рейтинги, «десятки» то удобных, то комфортных городов для жизни в России. Периодически столица Кубани эти топы возглавляет.

О переезде в Краснодар на постоянное место жительства мечтают многие и многие жители российских регионов. В частности «аборигены» Северо-Кавказского федерального округа, раздираемого противоречиями, спят и видят, как бы перебраться в более благополучный край.

Плюс ко всему столица Кубани всегда была желанным местом для военных пенсионеров. Все эти и другие факторы не могут не влиять на стоимость квадратного метра жилья, будь это дом или квартира в многоэтажке.

Титулы «удобный» и «комфортный» выгодны краевым и городским властям. Деньги покупателей от девелоперов, как сейчас называют себя застройщики, текут потоком в бюджеты различных уровней.

Городская и краевая администрации стараются соответствовать столь высокому статусу краевой столицы. Уже который год реализуется программа «Краснодару — столичный облик». Общий объем ее финансирования на 2013 — 2017 гг., как следует из документа, составляет около 29 млрд. рублей, из них средства краевого бюджета почти 26 млрд. рублей, около 3 млрд. рублей из местной казны. Эти средства пойдут на благоустройство города - будут построены новые транспортные развязки, детские сады, школы, спортивные площадки, стадионы, бассейны, открыты новые маршруты общественного транспорта, разбиты скверы и парки. Но выделяемых средств явно не хватает.

Потому целевая программа лишнее свидетельство тому, что власти пока не успевают обеспечить расширяющийся, не по дням, а по часам, город необходимой социальной инфраструктурой. Чтобы в этом разобраться, не нужно быть экспертом в области архитектуры и градостроительства. Достаточно просто ознакомиться с интерактивной картой города.

Различные объекты социальной инфраструктуры — школы, бюджетные и коммерческие спортивные секции, школы искусств представлены далеко не в каждом районе города. В активно застраиваемой северо-восточной части города — Прикубанском внутригородском округе их нет вовсе.

Наиболее «упакованы» в этом смысле Центральный и Карасунский (Пашковский микрорайон) внутригородские округи.

Первый — это практически сплошь ветхое и аварийное жилье. К тому же он, по мысли градоначальников, давно инвестиционная площадка. Каждая сотка окрестностей центральной улицы — Красной — стоит больше миллиона.

В центральной части города ценник на готовое жилье в немногочисленных новостройках, по данным различных агентств недвижимости, достигает 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Второй — Карасунский округ — застроен практически полностью, осваивается лишь небольшая его часть — это район ул. Селезнева и окраина города, район аэропорта. Соответственно в этих домах цена за квадратный метр уже перевалила за 40 тыс. рублей. На одном из объектов в Комсомольском микрорайоне пару недель назад стоимость «квадрата» увеличилась сразу на четыре тысячи.

Тогда как установленная приказом федерального министерства жилищно-коммунального хозяйства во втором квартале 2014 года цена за квадратный метр в крае составила 34 014 рублей. Для сравнения: в новом регионе России — Крымском федеральном округе — 24 000 рублей. Эти цифры имеют огромное значение для участников различных федеральных программ.

Цена — не Пизанская башня

Обширные территории, выделенные под застройку в северной части города — это еще и благодатная почва для самовольных застроек. Порядок выделения участка под ИЖС — процедура достаточно либеральная. Любой желающий может с легкостью приобрести и оформить таковой в собственность. Плюс затраты, например, на подведение коммуникаций к такому участку не сопоставимы с той же операцией для тех, кто возводит многоэтажку.

Через короткое время на участке под ИЖС вырастает 5−6-7 — этажный дом. Квартиры в таком доме из-за их дешевизны, как правило, раскупаются задолго до легализации объекта через суд и до сдачи его в эксплуатацию. Соответственно и ценник на квадратный метр у них на 20−30% ниже. Такому застройщику не надо оформлять различные разрешительные документы, подводить новые коммуникации, что безумно дорого. Они врезаются в старые. Самый, пожалуй, яркий пример подобной стройки — ЖК «Столичный парк». Чтобы подобного не происходило, нужен жесткий контроль со стороны городских властей. В результате такого строительства в Прикубанском районе дома находятся так близко друг к другу, что с балкона можно прикурить сигарету обитателю квартиры в доме напротив. Так шутят местные.

В прошлом году мэрия города предпринимала попытки остановить нерадивых застройщиков. Но после сноса печально известного дома на Кадетской, 9, получила социальный взрыв. Пикеты и акции протеста длились все лето прошлого года. В итоге на месте снесенного дома тот же застройщик теперь возводит новый дом. Возникает вполне закономерный вопрос: почему незаконную застройку нельзя остановить еще на уровне котлована. Ведь опытный глаз строителя вполне может разобраться, в чем дело, еще на уровне фундамента. Либо не хватает ревизоров, либо рука руку моет? И судебных процессов в отношении уже жильцов, а не строителей многоквартирных домов за несколько лет было великое множество. Только в прошлом году, по данным краснодарской мэрии, подано 394 иска в суды, из них 119 — о сносе многоквартирных домов. В прошлом году в Краснодаре снесено несколько незаконных капитальных (!) объектов. Полный список «черных» застройщиков Краснодара опубликован на официальном интернет-портале администрации МО г. Краснодар.

Вроде бы накануне Олимпиады строительство незаконного жилья заглохло. Но, как показала жизнь, ненадолго. Уже весной нынешнего года некоторые из застройщиков, фигурирующих в так называемом «черном списке», утверждали, что в мэрии всем им дали негласное указание завершить и узаконить все долгострои. Под той же маркой стали строится новые.

По мнению экспертов рынка недвижимости, ситуацию с «самостроями» «разрулит» сам рынок, даже несмотря на их довольно привлекательные ценники — от 26 тыс. до 35 тыс. рублей. Покупатель уже не готов приобретать жилье на отшибе в сомнительных попытках сэкономить. Его все больше интересует инфраструктура, возможность добраться в любую точку города без пробок (в этом смысле в городе альтернатив трамваю практически нет), а также увеличивается спрос на квартиры с большей площадью. К тому же различные ипотечные программы дают возможность выбора, а банки сами проверяют стройку и заключают с девелопером договоры. По данным Агентства ипотечного жилищного (АИЖК) сегодня каждая четвертая квартира приобретается в ипотеку.

В Краснодаре очень мало неликвидного жилья. Есть покупатели даже на «развалюхи» и малогабаритки в центре города, на которые ипотеки не дадут никогда. Этим и обусловлена их сравнительная дешевизна. При этом каждый второй клиент покупает жилье в кредит.

Что же касается каких-то долгосрочных прогнозов, то эксперты их не дают. На ценник может повлиять любое более- менее крупное событие. Это могут быть как социальные потрясения в соседней Украине, так и подорожание нефти на Ближнем Востоке. Хотя, присоединение Крыма к России совсем не отразилось на росте цен на недвижимость в Краснодаре.

— Скорее рост возможен как раз в новом федеральном округе. Но все сделки с недвижимостью на полуострове официально пока запрещены. Уверен я лишь в одном: снижения цен ожидать не приходиться. Ведь это явление в нашей стране чрезвычайно редкое, — уверен менеджер жилищно-ипотечного центра «Адвант-Юг» Константин Селецкий.

Фото ИТАР-ТАСС/ Александр Рюмин.

Популярное в сети
Цитаты
Станислав Бышок

Политический аналитик

Николай Топорнин

Доцент кафедры европейского права МГИМО

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
СМИ2
24СМИ
Новости
Lentainform
Медиаметрикс
Жэньминь Жибао
НСН
Финам
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Поволжье