Почем домик в Крыму

Цены на полуострове приближаются к московским

  
4067
Дома на южном побережье Крыма
Дома на южном побережье Крыма (Фото: Александр Рюмин/ ТАСС)

В России лишь два приморских региона могут быть названы курортными — это Черноморское побережье Кавказа, входящее в состав Краснодарского края, и, с недавнего времени, полуостров Крым. Естественно, что близость моря, возможность получать неплохие деньги со сдачи недвижимости в аренду, потоки туристов — все это отражается на стоимости жилья в приморских регионах. Но если недвижимость в том же Сочи всегда считалась очень дорогой — и в продаже, и в аренде, то в Крыму еще совсем недавно можно было снять или купить жилье весьма дешево.

Крым стал российским. А цены — московскими

Воссоединение Крыма с Россией практически сразу же изменило ценовую политику на местном рынке недвижимости. Жилье в Крыму резко подорожало. Если раньше цены на квартиры «эконом-класса» в городах Крыма были ниже не только московских и питерских квартир, но и жилья в Ростове-на-Дону или Краснодаре. Но уже во второй половине 2014 года начался ощутимый рост цен на недвижимость в Крыму. Собственники крымского жилья были уверены, что воссоединение с Россией будет способствовать небывалому подъему туристического рынка на полуострове. Ожидалось и инвестирование россиян в покупку жилья на курортном полуострове. Действительно, практически сразу же резко подскочил спрос на объекты элитной недвижимости в городах Крыма.

Цены на элитное жилье значительно возросли, поскольку появилось много богатых россиян, желающих приобрести апартаменты на крымском побережье. В настоящее время остаются очень востребованными на крымском рынке недвижимости новостройки, в первую очередь те из них, чей срок сдачи в эксплуатацию намечен на текущий год. Стоимость квадратного метра жилья в крымских новостройках составляет, в среднем, 150 тысяч рублей. Наибольшим спросом пользуются квартиры большой площади в Симферополе. Здесь и до моря недалеко, и присутствует инфраструктура большого города, интересная обеспеченным покупателям. Цены на новое жилье в Крыму практически московские. Так, двухкомнатная квартира общей площадью в 50 кв. м без внутренней отделки будет стоить примерно 200 тыс долларов США, а аналогичная квартира с отделкой — уже 300−400 тыс долларов. За такие деньги вполне можно купить квартиру в российской столице, где рынок труда и образования не сравним с крымским.

«Эконом-жилье» дорожает, но спросом не пользуется

Параллельно элитному жилью, в 2015 год происходил и рост цен на объекты вторичного жилья, в том числе на обычные «хрущевки» и «брежневки». Именно малогабаритные однокомнатные «хрущевки» и «брежневки» до воссоединения Крыма с Россией пользовались наибольшим спросом среди крымских и украинских покупателей. Ведь денег у граждан Украины было существенно меньше, чем у россиян — соответственно, и покупали они в Крыму недорогую недвижимость. До 2014 года квартиру в том же Симферополе или Севастополе мог легко купить и среднестатистический россиянин. Цена изолированной однокомнатной «хрущевки» в Севастополе приближалась к цене комнаты в коммунальной квартире в том же Ростове-на-Дону или Краснодаре. Но после воссоединения с Россией сложилась парадоксальная ситуация: предложение на крымском рынке жилья значительно превышает спрос, но цены все равно взлетели до небес. Очевидно, что собственники бюджетного сегмента пытаются следовать за общими тенденциями на рынке недвижимости и «наворачивают» цены на свои «хрущевки» и «брежневки» по аналогии с элитным жильем. Но российский покупатель с небольшими финансовыми средствами не спешит на крымский рынок жилья. И причин тому несколько.

Во-первых, большинство небогатых российских покупателей оказались неготовыми к взлету цен в бюджетном сегменте крымского рынка недвижимости. Квартиры и дома в населенных пунктах Крыма привлекали россиян, прежде всего, возможностью получить за относительно небольшие по российским меркам деньги неплохое жилье поблизости от моря. Предложения изолированных квартир по цене комнат и гостинок выглядели заманчиво. Теперь же для покупки квартиры в Крыму требуется целое состояние. Если раньше россиянин мог заплатить даже меньше 1 млн рублей и купить изолированную квартиру в приморском городе, то теперь, чтобы приобрести однокомнатную квартиру в Крыму, ему придется продать свою двухкомнатную в Ростове или Краснодаре. Те же россияне, у кого есть значительные финансовые ресурсы, рынком бюджетного жилья не интересуются — они ориентированы на элитное жилье.

Во-вторых, причиной проседания рынка жилья в Крыму стал общероссийский экономический кризис. Снижение уровня жизни населения страны в результате инфляции неизбежно привело и к сокращению туристических потоков в Крым. Раз туристов стало меньше — значит и рынок аренды жилья в Крыму стал «проседать». Предложений много, но людей, готовых снимать жилье, меньше. Поэтому и покупать квартиры и комнаты «под сдачу» также никто не спешит. Состоятельные люди могут инвестировать средства в элитное жилье, но у рядовых россиян нет «лишних» 3−5 млн. рублей для покупки крымского жилья в сегменте «эконом-класса».

В-третьих, одна из наиболее важных проблем, обусловливающих снижение спроса на крымскую недвижимость, заключается в политическом статусе полуострова. Не секрет, что большинство стран мира так и не признали факт воссоединения Крыма с Россией. Это создает многочисленные трудности для жителей полуострова, в частности — неизбежны проблемы при посещении стран Евросоюза. Крымчан туда просто могут не пустить с российским паспортом. Многие потенциальные российские покупатели опасаются покупать квартиры в Крыму именно по этой причине.

Где в Крыму жить дороже, а где — дешевле?

Сравнительный анализ цен на рынке недвижимости в городах Крыма и городах других регионов Юга России впечатляет. Вот Керчь — маленький город с численностью населения в 146 тыс человек. Однокомнатную квартиру общей площадью в 32 кв. м (и жилой — в 17,5 кв. м) в панельной пятиэтажке здесь можно приобрести за 1 750 тысяч рублей. Для сравнения — в Ростове-на-Дону, крупнейшем городе Юга России и столице федерального округа, — точно такие же цены на подобное жилье. Двухкомнатная квартира в Керчи может обойтись даже дороже ростовской — так, на 5 этаже панельной пятиэтажки продается стандартная двухкомнатная квартира площадью 49 кв. м. Ее цена — 2 900 тыс рублей. В том же Ростове-на-Дону цена двухкомнатной квартиры в «хрущевке», да еще на пятом этаже, колеблется в пределах 2 200 — 2 500 тыс. рублей. Но ведь Ростов-на-Дону и Керчь — несравнимые города, особенно если рассматривать постоянное проживание.

Между тем, в других, более крупных или приближенных к курортным зонам, городах Крыма цены на жилье еще более высокие. Так, в Симферополе продается двухкомнатная квартира площадью 44 кв. м на 2-м этаже блочной пятиэтажки за 3 900 тыс. рублей. Примерно такие же деньги хотят и за квартиру в одноэтажном доме «старого фонда» в центре Симферополя. Квартиры в новостройках, с большой жилой площадью, обойдутся многократно дороже — в среднем от 10 и до 25 млн рублей, в зависимости от конкретных характеристик как самого дома, так и квартиры. Еще дороже квартиры на Южном побережье Крыма. Курортная зона — «золотой район» Крыма. Цены на квартиры в той же Ялте могут доходить до 20 млн рублей и более. В сегменте «эконом-класса» цены также очень высоки. К примеру, однокомнатная квартира площадью 38 кв. м в обычной пятиэтажке обойдется в 3,5 — 4 млн рублей. В Форосе двухкомнатная квартира площадью в 52 кв. м на втором этаже пятиэтажки предлагается аж за 11 млн 200 тыс рублей, правда — вместе с капитальным гаражом, расположенным поблизости от дома.

Самое дешевое жилье — в северной, степной части Крыма. Объясняется это тем, что отсюда — далеко от моря, покупать такое жилье для сдачи в аренду или собственного отдыха бессмысленно. Поэтому квартиры в населенных пунктах на севере полуострова можно купить сравнительно дешево. Так, в Джанкое однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно взять за 1 200 — 1 300 тыс рублей, а двухкомнатную — за 1 800 тыс рублей. Хотя и эти цены, надо сказать, кажутся весьма завышенными. К примеру, за такие деньги можно приобрести аналогичное жилье в Таганроге Ростовской области — на берегу Таганрогского залива, причем сам Таганрог как город — крупнее Джанкоя, в нем развита инфраструктура образования, а мегаполис — Ростов-на-Дону — находится в 40 минутах автомобильной езды. При этом, даже в Джанкое появляются предложения квартир по 3−3,5 млн рублей за большую двушку в построенном в конце 1980-х гг. доме. Что делать за такие деньги в Джанкое? Ведь в городе — всего чуть более 38 тыс. человек населения, из образовательных учреждений — профессиональный лицей, рабочие места сосредоточены на нескольких промышленных предприятиях.

Цены неадекватны — и это главная проблема

По мнению экспертов, отсутствие адекватного ценообразования является одной из главных проблем крымского рынка недвижимости. Вместе с тем, управляющий партнер агентства недвижимости Dream Realty (г.Москва) Надежда Телеш полагает, что уже в течение 2016 года цены на крымском рынке недвижимости начнут снижаться: «покупательская способность имеет свои пределы, да и разумность никто не отменял», — говорит риелтор. Крайне высокие цены на объекты недвижимости в Крыму связаны еще и с тем, что многие собственники выставляют цены в долларах, ориентируясь на тот период, когда доллар стоил чуть более 30 рублей. Но сейчас, ввиду валютной инфляции, ситуация изменилась. Российский покупатель не в состоянии платить в долларах, исходя из их нового курса. А зарубежные покупатели инвестировать средства в рынок жилья полуострова пока не собираются. Снижению цен на крымском рынке недвижимости, безусловно, может способствовать и активизация жилищного строительства на полуострове, особенно если на рынок выйдут китайские компании, специализирующиеся на быстром строительстве недорогого жилья.

Популярное в сети
Цитаты
Федор Бирюков

Политик, общественный деятель

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Андрей Песоцкий

Доцент кафедры экономики труда СПбГЭУ

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости
Новости Lentainform
Новости Медиаметрикс
Жэньминь Жибао
НСН
Новости Финам
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Поволжье