18+
понедельник, 11 декабря

«Куплю жилье за 500 000 рублей»

Что из себя представляют сегодня цены на рынке недвижимости

  
2738
"Куплю жилье за 500 000 рублей"
Фото: Василий Дерюгин/Коммерсантъ

Экономический кризис, связанный с падением цен на нефть и падением курса рубля, неизбежно отражается и на рынке недвижимости Юга России. Как и следовало ожидать, сокращение доходов населения способствовало общему снижению потребительского спроса на объекты недвижимости. Мы попытаемся разобраться, как выглядит сейчас рынок жилой недвижимости в Ростове-на-Дону и что ожидает его в наступающем 2016 году.

Новое жилье покупать не спешат

В течение нескольких последних лет в Ростове-на-Дону бурно развивалась строительная отрасль. Возводились и сдавались в эксплуатацию не только отдельные новые дома, но и целые жилые комплексы и микрорайоны. Однако ухудшившееся экономическое положение страны оказалось для застройщиков серьезным испытанием. В 2015 году в Ростовской области было введено в эксплуатацию около 2 млн квадратных метров жилья. Это — 85% от запланированного показателя, однако, по словам первого заместителя губернатора Ростовской области Игоря Гуськова, до конца года, то есть — за несколько дней, план все же удастся выполнить.

Поскольку наибольшим спросом на потребительском рынке в последние годы пользовалось жилье «эконом-класса», именно оно составляет почти 50% от вводимых в эксплуатацию жилых площадей. Но не менее 10% квартир в ростовских новостройках так никто и не приобрел. У населения снижаются доходы, а значит — и возможность покупать недвижимость. Если раньше рынок недвижимости спасали ипотечники, которые составляли основную часть покупателей недвижимости, то в уходящем году количество выданных российскими банками ипотек значительно снизилось. По цифрам, озвученным представителями Центробанка, в сравнении с 2014 годом количество выданных ипотек снизилось на 62%. У многих людей просто исчезла возможность брать ипотечные кредиты — ведь подорожали продукты, цены на одежду и бытовые товары, необходимые услуги.

Также следует отметить, что многие застройщики, особенно в сегменте «эконом-класса», работали посредством привлечения заемных средств и средств дольщиков. Квартиры в таких гипотетических домах начинали распродаваться еще до постройки дома. Теперь, учитывая снижение доходов населения, многие застройщики оказались в крайне невыгодной для себя ситуации. А дольщики — вообще в «подвешенном» состоянии. Ведь многие строительные объекты стоят недостроенными по причине нехватки средств. И дольщики ничего не могут сделать. По словам юриста Дмитрия Слободенко, с которым пообщался наш корреспондент, многие граждане регистрируют договор долевого участия по ст. 214 ФЗ, однако в действительности этот закон не гарантирует достройки объекта недвижимости. Регистрация в соответствии с 214-ФЗ лишь утверждает право конкретного лица на конкретную площадь недвижимости, но не дает никаких гарантий, что застройщик в означенные сроки введет недвижимость в эксплуатацию.

На Ростовском море далеко, но дешево

Большинство ростовских новостроек сегодня сдается в тех районах города, которые не так давно начали осваиваться под жилое строительство. Во-первых, речь идет о районе Ростовского моря. Здесь, фактически «на отшибе» города, возводится новый жилой микрорайон «Платовский», который имеет много общего с другим новым районом — «Суворовским». И, скорее всего, будет иметь те же проблемы — транспортную недоступность, отсутствие развитой социальной инфраструктуры. Отдаленность от «городской цивилизации», естественно, влияет на стоимость квартир в этом микрорайоне. Квартиры в Платовском обещают «перещеголять» по дешевизне даже Суворовский микрорайон. В Платовском однокомнатная квартира площадью 37 квадратных метров предлагается в районе 1,5−1,6 млн рублей, двухкомнатная площадью 55 квадратных метров — менее, чем за 2,5 млн рублей, а трехкомнатная площадью 85 квадратных метров — всего лишь за 3 млн рублей.

Второй сегмент сдаваемого жилья в районе Ростовского моря — это многочисленные таунхаусы и коттеджи, возводимые на территории бывших садоводческих товариществ. Покупая в них жилье, граждане должны быть вдвойне внимательны. Могут возникнуть определенные проблемы юридического характера, в первую очередь связанные с отсутствием разрешения на строительство многоквартирного жилого объекта. Ведь значительная часть подобных объектов оформляется как «доля домовладения» и не имеет статуса квартиры.

«Вертолетное поле» и «Акварель» выйдут подороже

Еще один перспективный район сдачи жилья — это территория бывшего аэродрома ДОСААФ в западной части Ростова-на-Дону, так называемое «Вертолетное поле». Здесь возводятся жилые комплексы «Европейский» и «Три сквера». В отличие от Платовского микрорайона, эти жилые комплексы строятся в непосредственной близости от городской инфраструктуры. Пока «Вертолетное поле» остается малообжитым районом, но «до цивилизации» здесь куда ближе, чем на Ростовском море. Но и стоимость квартир отличается, правда — ненамного. Так, в сданном доме комплекса «Три сквера» можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров за 1,7 млн. рублей. А «трешка» площадью 73 квадратных метра под чистовую отделку обойдется в 3,5 млн. рублей. Примерно схожие цены и в соседнем жилом комплексе «Европейский», где однокомнатная квартира обойдется в 1,7-, 18 млн. рублей, а «двушка» — в 2,2−2,5 млн. рублей. Для тех, у кого с деньгами совсем туго, подойдет студия площадью 25 квадратных метров. Ее готовы продать за 1,5 млн. рублей.

Подороже цены в еще одном новом жилом комплексе «Акварель», что на берегу реки Темерник, в микрорайоне Ростова-на-Дону, известном как «Олимпиадовка». Квартиры в этом жилкомплексе подкупают близостью к центру города — домчаться до «самого центрального центра» отсюда можно за считанные десять минут. В «Акварели» стройвариант однокомнатной квартиры обойдется в 1,9 млн. рублей, а готовую однокомнатную с ремонтом, площадью в 38 квадратных метров, можно взять в районе 2,5 млн. рублей. Более маленькую однокомнатную, площадью в 27 квадратных метров, можно взять за 1,8 млн. рублей.

Цены на «вторичку»

Экономический кризис отразился и на ценах вторичного рынка жилья. Поскольку у людей снизилась покупательная способность, упал и спрос на вторичное жилье. Некоторые продавцы квартир и домов убирают свои объявления, надеясь продать свою собственность тогда, когда цены вновь станут высокими. Другие вынуждены подстраиваться под спрос и снижать цену продажи, особенно если хотят поскорее продать недвижимость. По-прежнему самыми дешевыми объектами остаются комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях, расположенные в малопрестижной северо-восточной части города (поселки Чкаловский, 2-й поселок Орджоникидзе, микрорайон Туполева). Наблюдается и снижение цен на дома дореволюционной постройки, расположенные в центре города. Еще не так давно в городе было невозможно найти жилье по ценам ниже 600 тысяч рублей. Сегодня появились первые объекты недвижимости, цена на которые — 500 тысяч рублей. Это — комнаты в коммунальных квартирах с очень малой площадью, примерно в 8−10 квадратных метров. Как правило, самые дешевые коммуналки расположены в той же непрестижной северо-восточной части города, либо — в дореволюционных домах городского центра, которые за малым не являются аварийными.

Но, несмотря на снижение цен, покупка недвижимости по-прежнему остается очень хорошей инвестицией лишних денежных средств. В том числе и для сдачи в аренду. Аренда в Ростове-на-Дону всегда оставалась востребованной. Ведь Ростов — город учащейся молодежи, сюда приезжают тысячи студентов из Ростовской области и соседних регионов Российской Федерации. Кроме того, здесь работает масса иногородних граждан, которым также нужно снимать жилье. Как и на рынке продаж, на рынке аренды цены варьируют, в зависимости от качества и статуса жилья, его местонахождения. Так, в среднем цены на аренду однокомнатной квартиры составляют 15 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной — 20 тысяч рублей в месяц. Но в действительности снять жилье можно гораздо дешевле. Комнаты в коммуналках и общежитиях в непрестижных районах города их хозяева готовы предложить за 6−7 и даже за 5 тысяч рублей в месяц. А за 10−12 тысяч рублей можно найти и изолированное жилье, правда — без ремонта и с небольшой площадью.

Что ждет в наступающем?

Прогнозы развития рынка недвижимости Ростова-на-Дону на наступающий 2016-й год не отличаются разнообразием. Большинство экспертов сходятся во мнении, что будет наблюдаться некоторое снижение цен на недвижимость, что связано с общим снижением уровня доходов населения. На вторичном рынке жилья падение продаж в 2015 году составило 30%, стоит ожидать сохранения этой тенденции и в наступающем 2016 году. У застройщиков ситуация немного получше — их положение могут исправить программы государственной поддержки и льготного кредитования. Впрочем, по мнению директора по развитию АН «Очаг» Елены Белолуцкой, недобросовестные застройщики будут банкротиться одни за другими. Но в целом для большинства ростовчан покупка собственного жилья остается недостижимой мечтой. Даже взять ипотеку может лишь немногим более 9% жителей Ростовской области.

В наступающем 2016 году рынок недвижимости в Ростове-на-Дону, как и в стране в целом, окажется в сильной зависимости от общей политической и экономической ситуации в стране. Если произойдет улучшение позиций рубля, то это неизбежно скажется и на рынке недвижимости. Если российский рубль продолжит свое падение — то ничего хорошего застройщикам и продавцам недвижимости ждать не стоит. А покупатели, напротив, смогут выиграть, если обладают сбережениями, позволяющими приобрести недвижимость.

Популярное в сети
Цитаты
Дмитрий Потапенко

Предприниматель

Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Павел Салин

Политолог

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости
Новости Lentainform
Новости Медиаметрикс
Жэньминь Жибао
НСН
Новости Финам
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Поволжье