18+
воскресенье, 22 апреля
Экономика

Олимпийское спокойствие

На рынке жилья Юга затишье

  
281
Олимпийское спокойствие

Все мы прекрасные, изумительные люди. Вот только испортил нас квартирный вопрос. Мечта об уютной квартирке или милом загородном домике живет в каждом. А за жилье на юге, многие и вовсе готовы продать душу дьяволу. И ведь правы — до начала 2014 года инвестиции в квартиры в крупных городах Юга страны были наиболее эффективны на жилищном рынке России.

Климатические условия, высокий уровень доходов населения, развитие сервиса и услуг делало жилищную недвижимость Юга исключительно привлекательной для инвесторов. Привлекательность южного региона резко возросла после начала подготовки Олимпиады в Сочи, на проведение которой было официально выделено порядка 12,5 млрд. долларов. Финансирование Южного федерального округа в рамках федеральной целевой программы «Юг России» на 2008−2012гг. составило 52 млрд руб. Значительная часть этих средств пошла на организацию Олимпиады 2014.

Серьезная модернизация транспортной и социальной инфраструктуры Краснодарского края делала инвестиции в жилищное строительство исключительно выгодным. Но был один важный нюанс — наиболее активно строилось элитное жилье, предназначенное для участников и гостей Олимпиады 2014.

Наибольшее количество жилья, появится на сочинском рынке недвижимости во втором полугодии 2014 года. Это жилье, которое будут продавать частные и государственные компании, которые участвовали в организации олимпийских игр.

Фактически единомоментно на рынок будет выброшено более 14 тысяч квартир элитного класса, около 70% из них, специально построено к Олимпиаде 2014. kvartirasochi.su/information/news/olimpiyskoe-jile-v-sochi.html

Основная доля (более десяти тысяч квартир) сосредоточено в четырех олимпийских объектах: «Park Inn Имеретинская», «Сочное», «Малый Ахун» и специальном административном комплексе. От притока такого количества жилья на рынке возникнет избыток предложения. И это произойдет на фоне невысокого спроса на элитное жилье. Переварить большой объем жилья сочинский рынок будет не в состоянии. Сейчас некоторые эксперты считают, что реализация олимпийского элитного жилья может растянуться до 2026 года. Пик продаж придется на 2015−2016 годы, когда будет реализовано по 10 — 15% предложенных квартир в год. Дальнейшие продажи будут ниже.

Распродажа квартир в Сочи окажет заметное влияние на рынок недвижимости других крупных городов Юга страны, в первую очередь, Краснодара и Ростова-на-Дону. Ранее объемы продаж жилья в Краснодаре и Ростове-на-Дону росли из-за небольшого объема продаж недвижимости в Сочи. В 2013 году, начале 2014 объемы продаж недвижимости в Сочи были небольшие, что стимулировало покупку жилья в других крупных городах региона.

Пик цен на недвижимость крупных южных городов пришелся на конец 2013 — начало 2014 годов. Это закономерность — цены на жилье достигают максимума накануне крупных событий, которые пройдут в этом регионе. Впоследствии цены начинают снижаться. Инвестиционная привлекательность жилья падает, потом наступает стабилизация.

Особенности ценовой обстановки в периферийных городах Юга становиться очевидны при сравнении крупных городов со Ставрополем. В Ставрополе цены на жилье, в последние годы, и не растут и не падают. Они зафиксировались на достаточно низком уровне — 38 572 руб./кв. метр (на июль 2014 года). При этом за последние полтора года прирост цен составил порядка двух процентов. Другим показателем стабильности рынка недвижимости Ставрополя является структура продаж жилья. В последние годы лидируют продажи городских квартир в эконом. сегменте. Впрочем, интерес к периферии Юга был в последние годы у инвесторов минимальным. Ставрополь, Анапа, Геленджик оказались в тени олимпийского проекта, их привлекательность была значительно ниже Сочи и Ростова.

А рынок депрессивных Волгограда и Астрахани демонстрирует еще худшие результаты — происходит перекупка вторичного жилья при минимальном росте цен. Продажи в этих городах поддерживаются внутренним спросом, поэтому рынок и стабилен и репрессивен. В основном продается, покупается и перепродается вторичное жилье экономсегмента.

Сейчас ситуация на рынке недвижимости Юга страны «зависла». Она характеризуется тенденцией к стагнации.

В крупных городах роста цен в рублях нет, а в валюте цены падают. На начало августа 2014 года средняя стоимость недвижимости в Краснодаре составила: на однокомнатное жилье 1800 тысяч рублей, на двухкомнатные квартиры — 2800 тысяч рублей, на трехкомнатные квартиры — 4400 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра жилья в Краснодаре — 52 -54 тыс. руб. Это в 3,5−4 раза ниже, чем в Сочи. // www.yuga-build.ru/analiz-rynka-nedvizhimosti-krasnodara-v-2014-godu/

В Ростове цена несколько выше — порядка 64 тыс. руб. за квадратный метр. Цена стабильна в последние месяцы, колебания составляют доли процента в месяц, стоимость жилья немного уходит то в плюс, то в минус. / dom.161.ru

В первой половине 2014 года прирост цен в Ставрополе составил 0,5%, а в Ростове-на-Дону — 0,9%.

Иная ситуация в Сочи. Она на первый взгляд парадоксальна. На начало сентября 2014, средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в городе Сочи составляет порядка 95 тыс. руб. Рост цен составил 8. 5%. Для сравнения в Москве за этот же период рост цен составил 10,5 процента. /http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2014/07/03/ceni-v-gorodah-rf-itogi-i-polygodia/

Произошло снижение цен на недвижимость в валюте, они проследовали за курсом рубля, но оно совершенно незначительно, а в рублях цена значительно выросла и это на рынке, где предложение избыточно.

Однако объяснение этого достаточно простое. Во-первых, рост рублевых цен на недвижимость Сочи, в первом полугодии 23014 года, связан с тем, что на рынок еще не поступило «олимпийское жилье», поэтому потенциальное предложение еще не стало реальным, поэтому приобретается то, что есть на рынке.

Во — вторых, на рост цен играет общая политическая и экономическая обстановка в России и мире. Многие инвесторы не решаются приобретать недвижимость за границей, предпочитая отечественное элитное жилье. Качество его высоко, а еще климат Сочи и возможности дорогой аренды привлекают.

Третья причина — макроэкономическая. Падение курса рубля по отношению к доллару и Европе стимулирует инвестиции в наиболее стабильный актив — недвижимость. В этих условиях сочинская недвижимость используется инвесторами как антиинфляционное помещение средств. В условиях экономической нестабильности, роста валютных курсов и экономических рисков инвесторы приобретают наиболее стабильные активы. На Юге страны, сейчас это недвижимость в Сочи — качественная, но дорогая. Тем не менее, она является надежным вложением капитала — ее можно выгодно сдавать в аренду. Вот поэтому, рынок недвижимости Сочи ведет себя алогично. Он должен снижаться, хотя бы в валюте, а он стабилен, а в рублях и вовсе резко растет.

В целом, рынок недвижимости Юга находиться в ожидании. Если политические и экономические риски уменьшаться, то начнут действовать рыночные законы спроса-предложения: рынок Сочи пойдет вниз, но начнется рост в Ростове и Краснодаре, оживление в Ставрополе, Волгограде, Астрахани, Анапе и т. д. Если же экономические риски сохраняться, то рынок будет развиваться по современному сценарию — на нем будет превалировать приобретением элитного жилья в инвестиционных целях и здесь с Сочи тягаться не сможет никто.

Фото ИТАР-ТАСС/ Виктор Клюшкин.

Популярное в сети
Цитаты
Андрей Бунич

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России

Валентин Катасонов

Экономист, профессор МГИМО

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости
Новости Lentainform
Новости Медиаметрикс
Жэньминь Жибао
НСН
Новости Финам
Цитата дня
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Поволжье